重庆市永川区农村宅基地制度改革试点工作领导小组

关于印发《重庆市永川区农村宅基地管理暂行办法》的通知

区农村宅基地制度改革试点工作领导小组成员单位,各镇党委、365网站是正规平台吗_365bet足球网_bt365博彩,各街道党工委、办事处:

《重庆市永川区农村宅基地管理暂行办法》已经区委全面深化改革委员会第十三次会议审议通过,现印发给你们,请妥善保存相关资料文档,稳妥推进试点工作。

重庆市永川区农村宅基地制度改革试点工作领导小组

2021年5月6日

重庆市永川区农村宅基地管理暂行办法

第一章 总则

第一条  【制定依据】为切实加强农村宅基地使用和管理,保护、开发土地资源,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发〈深化农村宅基地制度改革试点方案〉的通知》(厅字〔2020〕18号)以及中共重庆市委、重庆市365网站是正规平台吗_365bet足球网_bt365博彩对《永川区农村宅基地制度改革试点实施方案》的批复(〔2020〕-93)精神,现结合我区实际,制定本办法。

第二条  【宅基地概念】本办法所称农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。

第三条  【改革途径】实行农村宅基地“三权分置”,落实农村宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

第四条  【预期目标】建立健全依法取得、节约利用、权属清晰、权能完整、流转有序、管理规范的农村宅基地制度。

第二章 规划管控

第五条  【规划编制】按照节约集约利用土地和保护耕地原则,统筹考虑生态控制线、城市开发边界等要素,结合乡村发展现状、区位条件、资源禀赋等,合理安排宅基地用地,严格控制新增宅基地占用农用地,严禁占用永久基本农田,按需有序编制“多规合一”实用性村庄规划,保障住宅需求。

第六条  【规划执行】村民建设住宅应当符合村规要求,尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地,按章申报、先批后建,宅基地涉及文物保护范围或其他建设控制地带的,要按有关规定报相关部门审批。宅基地上建房应参照标准图集进行建设,体现地域特色。

第七条  【分类保障】采取多种方式保障不同区域农民户有所居。在国土空间规划确定的城镇开发边界外的传统农区,继续采用“一户一宅、限定面积”的分配宅基地建房方式;对人均耕地较少、二三产业比较发达的地区,在农民自愿的基础上,可采取集中统建、多户联建等保障方式;在城镇开发边界内,可采取建设农民公寓、农民住宅小区等方式,保障农民住房需求。

第八条  【指标调控】农村村民建设住宅所需新增建设用地计划指标,由重庆市规划和自然资源局在全市年度计划内统筹按需配置,区县365网站是正规平台吗_365bet足球网_bt365博彩批准农用地转用时直接核销,年度根据区县审批备案情况结算。

第三章 集体所有权行使

第九条  【集体所有权概念】集体所有权是指宅基地属于农民集体所有,由农村集体经济组织或村民委员会代行经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于镇(街道)农民集体所有的,由镇(街道)农村集体经济组织经营、管理。

第十条  【行使主体】宅基地所有权由集体经济组织行使或村民委员会代为行使。

第十一条  【行使权利】农村集体经济组织或村民委员会代为负责开展宅基地资格权认定、申请审批、使用权流转、监管与执法、统筹利用、制定宅基地管理自治公约、协助编制乡村发展规划等集体事务。

第四章 资格权认定

第十二条  【资格权概念】农村宅基地资格权是指农村集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织获得规定面积宅基地的权利。

第十三条  【认定主体】农村集体经济组织或村民委员会是农村宅基地资格权的认定主体。

第十四条  【认定标准】原则上户籍在本集体经济组织的集体经济组织成员,经农村集体经济组织或村民委员会认定,可取得农村集体经济组织宅基地资格权。

第十五条  【认定程序】以户为单位申请,经农村集体经济组织或农村集体经济组织成员代表会同意,再由农村集体经济组织成员大会或村民大会议定,并张榜公示7日无异议后,村委会或农村社区居委会批准,确认集体经济组织成员农村宅基地资格权,报镇(街道)及区农业农村委备案。

第十六条  【实现方式】宅基地资格权以申请农村集体经济组织或村民委员会分配宅基地或购置农民公寓等方式实现,可以固化、保留、重获、新增、终止。

固化是指参照农村集体经济组织成员身份确认成果,按照房地一体原则,在一定时间节点后相对固化宅基地资格权。

保留是指资格权人在一定期限内退出宅基地使用权但保留资格权的情形。

重获是指集体经济组织成员因服兵役、就学、劳教、服刑等原因离开集体经济组织后又返回原集体经济组织生产生活,重新认定并获取资格权的情形。

新增是指非本集体经济组织成员因合法婚嫁、收养等加入本集体经济组织,经认定取得资格权的情形。

终止是指资格权人因死亡、自愿退出、土地征收、户籍迁出等原因终止其资格权的情形。

第五章  申请审批

第十七条  【申请主体】具备宅基地资格权的农村村民应当以户为单位申请宅基地,一户只能拥有一处宅基地。

(一)“户”的认定原则。农村宅基地建房审批“户”的认定,以公安机关登记的户籍资料为基础,结合集体经济合作组织成员身份(按照永川区农村集体产权制度改革关于成员身份认定的标准),由集体经济组织通过民主议事决策机制认定,应当遵循以下原则:

1.夫妻应当共同申请,夫妻间分户的只能认定一户;

2.未成年人应当与其法定监护人共同认定为一户;

3.赡养对象至少应当与赡养人之一共同申请。

4.拥有两个及以上子女的家庭,子女户口均在本村且长期生活在本集体经济组织,子女已成婚且不存在入赘、外嫁等空挂户情形的,可以分户申请建房,但父母一方或双方必须随一个子女居住,不得与子女分户单独申请宅基地建房。

5.拥有两个及以上子女的家庭,子女户口均在本村且长期生活在本集体经济组织,子女虽未婚但年龄均已满35周岁的,可以分户申请建房,但父母亲一方或双方必须随一个子女居住,不得与子女分户单独申请建房。

6.拥有两个及以上子女的家庭,子女户口均在本村且长期随父母生活在本集体经济组织,针对由于入赘、外嫁等情形导致的空挂户子女,不可分户申请建房,但该子女在另一方未申请宅基地,经镇(街道)村审核同意的,可以计入宅基地申请人口。

7.其他申请宅基地建房的特殊情形,由集体经济组织评议通过后,报当地镇(街道)集体讨论研究决定。

(二)“宅”的认定原则。依据《中华人民共和国土地管理法》农村村民一户只能拥有一处宅基地,已申请宅基地建房的农村村民或城镇居民根据《中华人民共和国民法典》相关规定通过继承只能取得房屋所有权,连同被继承房屋取得的宅基地使用权是一种临时性权利,不属于完整意义的宅基地,不计入宅基地计数,此宅基地不得申请改扩建或迁建,房屋灭失后该临时性宅基地被集体经济组织自动收回,可由集体依法统一分配使用。

第十八条  【申请条件】有下列情形之一的农户,可以申请农村宅基地:

(一)户籍在本村民小组的常住农户,原则上要求在本村民小组集体经济组织具有生产生活资料、从事生产经营活动并承担相应义务;

(二)因实施村镇规划,需重新安排宅基地的;

(三)原住房屋破旧,需重新翻建的;

(四)家庭成员变多,原有宅基地面积低于规定标准的;

(五)原本村现役军人配偶,且配偶及子女户口已落在本村民小组且无住房的;

(六)刑满释放或解除劳教回乡落户无住房的;

(七)经批准户口已经转移到本村民小组,原宅基地依法无偿退交原集体组织后,确需重新安排宅基地的;

(八)户籍所在村民小组因地质灾害、永久基本农田、自然保护区核心控制区等客观因素,无法审批宅基地的,可向本村相邻村民小组申请使用宅基地;本村相邻村民小组无法审批的,可适当放宽到本村其他村民小组,或经镇(街道)正式文件审批的可调整到其他村申请使用宅基地,异地申请均需征得申请地村民小组同意并按规定完善相应手续;

(九)户籍改革过程中政策性农转城人员,没有退出宅基地并在原宅基地实际居住的,可以参照本集体经济组织成员条件,申请农村宅基地修建住房,其他非政策性转户人员申请宅基地的不予审批;

(十)涉及移民安置建房的,需符合移民安置政策法规。

(十一)确定为历史建筑的农村居民住宅,因保护需要统一管理使用的,其所有权人可以另行申请宅基地,建设自用住宅;

(十二)法律、法规、规章另有规定的,遵照执行(需提供情况说明、政策依据、佐证资料等作为审批附件一并存档)。

第十九条  【负面清单】有下列情形之一的,申请农村宅基地不予批准:

(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

(二)出卖、出租、赠与原住宅后再申请宅基地的;

(三)城镇居民申请宅基地的(属前条第九款规定的除外);

(四)不符合国土空间规划(现土地利用总体规划)和村镇规划的;

(五)已列入规划改造范围或在拟征收范围内的;

(六)原有住宅拆迁时已进行补偿安置并约定不得再申请宅基地的未转户人员;

(七)申请人年龄未满18周岁的,或子女已立户且符合立户条件,其父母再单独申请宅基地的;

(八)夫妻双方离婚后,原已享受宅基地的;

(九)自然保护区核心控制区内或拟实施旧村改造的区块或计划实施规划控制区域,申请建房的;

(十)在地质灾害影响地区申请宅基地建房的;

(十一)依据现行法规,不予批准宅基地的其他情形。

第二十条  【审批标准】按照“定人定面积”原则,农户申请使用宅基地严格按照资格人口核定使用面积。村民无偿取得宅基地的规定面积为:生活居住占地面积30平方米/人,其他附属设施(晒坝、院落、养殖房、柴房、农具房等)可用集体建设用地20平方米/人。新增人口可新增面积。3人及以下按3 人计算,4人按4人计算,5人及以上的户按5人计算,扩建住宅新占的土地面积连同原有宅基地面积一并计算。

第二十一条  【审批主体】具备资格权的农户申请新建以及改建、扩建、迁建住宅的,由镇(街道)审批。

第二十二条  【审批要求】农村宅基地审批应当坚持“三到场”,即宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场。

第二十三条  【审批程序】农村宅基地审批按以下程序进行:

(一)申请。农户以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请,递交相关材料,填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》,同时提交农村宅基地使用承诺书。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请。

(二)审查。镇(街道)审查申请人是否符合条件(非常住人员、外挂户等特殊人员申请宅基地是否经过集体经济组织表决同意)、是否通过村社审核公示等情况。资格审查通过后,组织所属相关部门科室和辖区规划自然资源所实地审查拟用地是否符合规划和地类以及其他相关情况。

(三)批准。审查通过后,镇(街道)根据联审结果,出具《农村宅基地批准书》,并及时告知农户本人和所属村组。

(四)验收。农房建好后,镇(街道)根据农户申请组织相关部门进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至界限等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。

第六章 使用权流转

第二十四条 【流转概念】本办法所称的农村宅基地使用权流转,是指农村宅基地在所有权不改变、集体经济组织成员资格不改变、保障农户“户有所居”的前提下,流转宅基地使用权和住宅及附属设施所有权的行为。

第二十五条 【流转原则】农村宅基地使用权流转应当遵循自愿、有偿、公开、公平、公正的原则。

第二十六条 【流转平台】农村宅基地使用权流转应进入农村产权流转交易平台公开交易。

第二十七条 【流转方式】农村宅基地使用权流转可通过出租、入股(联建)、转让、互换、赠与等方式流转。其中出租、入股(联建)等应通过公开交易方式进行,转让、互换、赠与等按宅基地管理相关规定在本集体经济组织内部进行。

第二十八条 【流转主体】农村宅基地使用权流转的主体为符合法律规定的宅基地使用权人或农村集体经济组织或村民委员会。

第二十九条 【流转受体】本行政区域内的农村宅基地使用权可以流转给自然人、法人和非法人组织。但转让、互换、赠与的受让人仅限于永川区试点范围内的农村村民。

城镇居民可通过出租、入股(联建)方式流转农村宅基地使用权,严格禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

第三十条 【流转年限】农村宅基地转让、入股(联建)、互换、赠与年限不得超过法律规定的宅基地使用权年限,出租年限最高不超过20年。具体年限由流转双方在合同中约定。

第三十一条 【流转条件】农村宅基地使用权流转须符合以下条件:

(一)符合国土空间规划和用途管制要求;

(二)权属清晰,具有合法权属证明;

(三)除拟流转的农村宅基地外,该家庭户拥有其他合法产权住房(入股联建除外)。

(四)宅基地流转必须经村民委员会同意;

(五)流转的宅基地不得擅自改变用途。

第三十二条 【禁止流转条件】有下列情形之一的农村宅基地,使用权不得流转:

(一)未依法进行权属登记的;

(二)权属有争议的;

(三)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋所有权和土地使用权的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第三十三条 【使用权出租】农村宅基地出租按以下程序依次办理:

(一)农户资格权人持身份证、户口本、产权证、流转申请书向农村集体经济组织提出申请;

(二)农村集体经济组织出具初审意见;

(三)镇365网站是正规平台吗_365bet足球网_bt365博彩(街道办事处)对是否符合流转条件进行审核;

(四)在农村产权流转交易平台发布交易信息;

(五)流转双方签定出租合同,农村产权流转交易平台出具交易鉴证书;

(六)办理备案登记。

第三十四条 【使用权入股(联建)】农村宅基地入股(联建)按以下程序依次办理:

(一)农户资格权人持身份证、户口本、产权证、流转申请书向农村集体经济组织提出申请;

(二)农村集体经济组织出具初审意见;

(三)镇365网站是正规平台吗_365bet足球网_bt365博彩(街道办事处)对是否符合流转条件进行审核;

(四)在农村产权流转交易平台发布交易信息;

(五)流转双方签定入股(联建)合同,农村产权流转交易平台出具交易鉴证书;

(六)办理农村宅基地审批手续;

(七)房屋竣工验收后,办理农村宅基地使用权和房屋所有权登记。

第三十五条 【使用权转让】农村宅基地转让按以下程序依次办理:

(一)农户资格权人持身份证、户口本、产权证、流转申请书向农村集体经济组织提出申请;

(二)农村集体经济组织出具初审意见;

(三)镇365网站是正规平台吗_365bet足球网_bt365博彩(街道办事处)对是否符合流转条件进行审核;

(四)在农村产权流转交易平台发布交易信息;

(五)流转双方签定转让合同,农村产权流转交易平台出具交易鉴证书;

(六)办理农村宅基地使用权转移登记。

第三十六条 【交易鉴证书】农村宅基地使用权流转交易鉴证书是指农村产权流转交易平台依据有关政策规定,为流转交易双方出具的证明宅基地使用权流转交易行为的合法凭证。农村宅基地使用权流转交易鉴证书具备以下功能作用:

(一)交易鉴证书是受让方合法流转取得农村宅基地使用权的有效凭证;

(二)受让方在办理农民住房财产权(宅基地使用权)抵押融资等需要权属证明材料的,交易鉴证书可作为规范凭证;

(三)融资机构按照相关规定申请农民住房财产权(宅基地使用权)抵押融资信息登记时,需提供农村产权流转交易平台出具的交易鉴证书。

第三十七条 【鉴证保障】农业农村、自然资源、水利、住建、市场监督等部门将农村宅基地使用权流转交易鉴证书作为办理宅基地变更和备案登记的重要资料。银行、保险、融资租赁、商业保理和担保公司等机构将交易鉴证书作为抵押融资登记依据之一,优先为交易主体提供融资、担保等金融服务。

第三十八条 【流转收益】农村集体经济组织或村民委员会通过统一组织、提供公共设施和服务等方式开展使用权流转并取得收益的,农村集体经济组织可获取合理的经营收益和管理费用,具体获取比例由集体决策确定,获取的资金应纳入集体资产,严格管理、分配、使用。

宅基地经审批作为经营性用途流转的,应向国家缴纳增值收益调节金,增值收益调节金征收办法及标准另行规定。《中华人民共和国土地增值税法》实施后,土地增值收益调节金征收依据按现有规定执行。

第七章 监管与执法

第三十九条  【监管原则】严格按照“谁审批、谁负责、谁主管、谁监管”原则,对宅基地领域违法行为进行监管与执法。

第四十条  【监管主体】镇(街道)是农村宅基地违法监管的主体,具体负责辖区内农村宅基地和农房建设监管与执法。

第四十一条  【监管机制】区农业农村委牵头,推动构建市指导、区主导、镇(街道)主责、村主体、村民参与的农村宅基地监管执法机制。

第四十二条  【监管内容】农村宅基地使用和农房建设领域的违法行为,由镇(街道)、其他有关部门依据职能职责分工抓好监管工作,重点抓好农村非法占地、破坏土地资源、违反空间管控规划、不遵守农房建筑安全规定等违法行为的查处工作。

第八章  统筹利用

第四十三条  【用地来源】鼓励和引导进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民,自愿有偿退出闲置宅基地,具体补偿标准由本集体民主决策确定。

第四十四条  【利用原则】按照“宜建则建、宜耕则耕、宜绿则绿”的原则统筹利用退出宅基地,退出宅基地形成的集体建设用地指标首先用于本地农民建房、乡村产业发展、农村公共设施和公益事业建设用地需求,为乡村振兴提供土地要素保障。

第四十五条  【利用方式】根据国土空间规划,采取整理、复垦、复绿等方式,对退出宅基地有序开展整治。

整理是指对退出宅基地进行综合整治,清理地上附着物,平整地面,达到农村建设用地使用要求。

复垦是指对建造农房损毁的土地,采取整治措施,使其达到可供利用状态。复垦后的宅基地其土地权利人不变。

复绿是指退出宅基地不宜复垦耕种的,可因地制宜造林种草,恢复林草植被,保护和改善生态环境。

第四十六条  【利用途径】退出宅基地可通过就地再利用、调整再利用、城乡建设用地增减挂钩、农村集体经营性建设用地入市等方式统筹利用。

就地再利用是指退出宅基地作为补充耕地或根据国土空间规划明确的用途就地使用。

调整再利用是指将退出宅基地产生的集体建设用地指标集中调控后另址使用。

城乡建设用地增减挂钩是退出宅基地复垦为耕地的,所产生的集体建设用地指标与城镇建设用地指标挂钩,落实占补平衡,实现建设用地总量不增加,耕地面积不减少,质量不降低,城乡用地布局更合理的目标。

农村集体经营性建设用地入市是指退出宅基地根据国土空间规划确定为经营性用途并依法登记后,可按照农村集体经营性建设用地相关办法进行入市交易。

第四十七条  【职能职责】区农业农村委负责指导宅基地退出、统筹利用等相关工作,区规划自然资源局负责退出宅基地指标保障、用途规划调整和集中调控,以及集体经营性建设用地入市、确权登记等相关工作。退出宅基地复垦形成的建设用地指标由区规划自然资源局和区农业农村委共同验收确认。

区农村土地储备机构负责土地整备、复垦新增建设用地指标收储管理、委托交易,农村集体经济组织或村民委员会负责闲置宅基地和退出宅基地的收回、经营、管理。

第九章 附则

第四十八条本办法由永川区农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。

第四十九条本办法自印发之日起施行,有效期至2022年12月31日。